ローンを借り入れてマンションを購入したとき、マンションを売却してもローンの残額に満たないことがあります。転勤や家族の事情などで住み替えをしたいとき、マンションの住宅ローンが残っていても、売却は可能なのでしょうか。ローンの返済を終えるまでは、今のマンションに住み続けなければならないのでしょうか。また、ローンの返済が苦しい場合にも、売却を考えるケースが想定されます。ローン残債のあるマンションの売却が可能なケースについて、また売却にあたって注意するべき点などをみていきましょう。

売却代金等で充当が基本

ローン残債がある状態では、マンションに抵当権が設定されています。マンションを売却して不動産登記の名義変更を行うためには、抵当権の抹消手続きが必要です。ローンを完済することで、抵当権は抹消されます。
ここでマンションの売却価格が問題となります。売却価格がローン残債を上回る場合、売却代金から充当することで抵当権は抹消されるので、売却は可能です。しかし、売却代金がローン残債を下回るケースでは、差額を自己資金で用意しなければ抵当権は抹消されず、売ることができなくなります。
例えば、２，０００万円のローン残債があり、売却価格が１，５００万円であった場合、５００万円の自己資金を充当すると、抵当権は抹消されるので売却できます。足りない分の５００万円を分割払いで返済していく、というわけにはいかないのです。



買い替えローンが利用できるケースもあり



ただし、売却価格がローン残債を下回り、自己資金が用意できないケースでも、買い替えであればマンションが売却できることもあります。マンションを売却して新たな住まいを購入し、ローン残債を新居のローンに含めて新たな借入れを行う「買い替えローン」が利用できるケースです。
買い替えローンの利用によってこれまで払ってきた住宅ローンよりも金利が下がり、お得となるケースが見られます。また、売却によって損失が出た場合には、居住用財産の特例の条件に合致すれば、所得税や住民税が減税される優遇措置も受けられます。



ローンの支払いが困難なときは任意売却を検討

ローンの支払いを滞納している場合には、金融機関との話合いによって、任意売却を行なえることがあります。ローンの返済が滞ってしまうと、借入れ先の金融機関にマンションを差し押さえられ、競売に掛けられます。しかし、競売では相場より安く落札されることが多く、多大な債務が残りがちです。任意売却の場合は、実勢価格に近い売却価格で取引されますので、残債が競売よりも少なくて済むケースが多くみられます。ローンの支払いが苦しいときは、早めに金融機関に相談してみましょう。
ローンの返済を進め、ローン残債が残らない金額でマンションが売却できるのが理想的です。しかし、マンションのローン残債があっても、住まいの買い替え等は売却が可能なケースがありますので、幸成不動産に相談してください。

ただし、買い替えローンは、収入に比較的に余裕がある人や今のローンの借入れ時よりも大幅に収入が増えた人など、利用できる人は限定的です。買い替える物件の担保価値にも左右されます。また、ローンの借入れができたとしても、ローン支払い額が増えることが大半ですので、現実的に支払い続けることができるか、慎重に判断してみましょう。




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